คอนโดมิเนียม คนต่างด้าวจะร้องครอบครองปรปักษ์ได้หรือไม่ Could the foreigner file hostile possession case?
ผู้ร้องเป็นคนสัญชาติอังกฤษยื่นคำร้องขอว่า เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2531 ผู้ร้องทำสัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดเลขที่ 1 ชั้นที่ 9 อาคารชุดคอนโดมิเนียม เนื้อที่ 36.8 ตารางเมตร กับผู้ขาย ในราคา 450,000 บาท และได้ชำระราคาครบถ้วนแล้วในวันที่ 8 กันยายน 2531 แต่จดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ เนื่องจากในขณะนั้นกฎหมายยังไม่อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ได้ ต่อมาวันที่ 21 มีนาคม 2533 ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนี้ให้แก่นนาย พ.โดยมิชอบด้วยกฎหมาย เพื่อหลีกเลี่ยงมิให้เจ้าหนี้ของผู้ขายได้รับชำระหนี้ ผู้ร้องได้ครอบครองห้องชุดโดยความสงบและโดยเปิดเผยด้วยเจตนาเป็นเจ้าของต่อเนื่องกันเป็นเวลากว่าสิบปี ขอให้มีคำสั่งว่าผู้ร้องได้กรรมสิทธิ์ในห้องชุดดังกล่าวโดยการครอบครองปรปักษ์ ศาลชั้นต้นและศาลอุทธรณ์พิพากษายกคำร้อง
ผู้ร้องฎีกาว่า พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 อนุญาตให้คนต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันต้องไม่เกินร้อยละ 49 ของเนื้อที่ห้องชุด ผู้ร้องไม่ได้ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดเกินกว่าสัดส่วนที่กำหนดกำหนด และได้ครอบครองห้องชุดติดต่อกันเป็นเวลาสิบปีย่อมได้กรรมสิทธิ์โดยการครอบครองปรปักษ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 แต่ศาลฎีกามีคำวินิจฉัยว่า คนต่างด้าวอาจถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้โดยต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติในพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 มาตรา 19 (1) (2) หรือ (5) ประกอบด้วย มาตรา 19 ตรี (1) (2) หรือ (5) กล่าวคือ (1) ต้องเป็นคนต่างด้าวซึ่งได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมืองโดยต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยคนเข้าเมือง หรือ (2) ต้องเป็นคนต่างด้าวซึงได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุนโดยต้องแสดงหลักฐานการเป็นผู้ได้รับอนุญาตให้เข้ามาในราชอาณาจักรตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน หรือ (5) เป็นคนต่างด้าวซึ่งนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศโดยต้องแสดงหลักฐานการนำเงินตราต่างประเทศเข้ามาในราชอาณาจักรหรือหลักฐานการถอนเงินจากบัญชีเงินบาทของบุคคลที่มีถิ่นที่อยู่นอกประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีเงินฝากเงินตราต่างประเทศในจำนวนไม่น้อยกว่าค่าห้องชุดที่จะซื้อต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ซึ่งพนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องตรวจสอบเอกสารหลักฐานดังกล่าว หากเป็นเอกสารที่ถูกต้องตามมาตรา 19 ตรี และอัตราส่วนการถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดของคนต่างด้าวทั้งที่ผู้ที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่แล้วและผู้ที่ขอรับโอนไม่เกินอัตราที่กำหนดไว้ในมาตรา 19 ทวิ วรรคหนึ่ง หรืออยู่ในหลักเกณฑ์ตามมาตรา 19 ทวิ วรรคสองและวรรคสาม อันเป็นกฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น พนักงานเจ้าหน้าที่จึงจะดำเนินการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับห้องชุดให้แก่คนต่างด้าวผู้ขอรับโอนได้
อัสสกาญจน์ เพลส ถนนศรีนครินทร์ ราคาเริ่มต้น 1.49 ล้านบาท
และคนต่างด้าวที่จะมีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรจะต้องปฏิบัติตามพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 มาตรา 41 คือ จะต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการและด้วยความเห็นชอบของรัฐมนตรี และตามวรรคสองของมาตราดังกล่าวบัญญัติว่า คณะกรรมการจะกำหนดหลักเกณฑ์เกี่ยวกับคุณสมบัติของคนต่างด้าวโดยคำนึงถึงรายได้ สินทรัพย์ ความรู้ ความสามารถในด้านวิชาชีพ และฐานะในครอบครัวของคนต่างด้าวดังกล่าวกับบุคคลซึ่งมีสัญชาติไทย เงื่อนไขเกี่ยวกับความมั่นคงของชาติหรือเงื่อนไขอื่นตามความเหมาะสมเพื่อใช้เป็นหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการพิจารณาอนุญาตให้คนต่างด้าวเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักร โดยมีข้อห้ามมิให้คนต่างด้าวเข้ามามีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรตามมาตรา 44 ถ้าปรากฏว่า เป็นผู้เคยได้รับโทษจำคุกโดยคำพิพากษาของศาลไทยหรือคำสั่งที่ชอบด้วยกฎหมายหรือคำพิพากษาของศาลต่างประเทศหรือเป็นผู้ไม่สามารถประกอบการหาเลี้ยงชีพได้ เพราะกายพิการหรือจิตฟั่นเฟื่อนไม่สมประกอบ หรือมีโรคอย่างใดอย่างหนึ่งตามที่กำหนดในกฎกระทรวง จะเห็นได้ว่าคนต่างด้าวที่ไม่ได้รับอนุญาตให้มีถิ่นที่อยู่ในราชอาณาจักรไม่อาจขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้ หากผู้ร้องประสงค์ที่จะขอรับโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด ผู้ร้องชอบที่จะดำเนินการให้ถูกต้องตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และพระราชบัญญัติคนเข้าเมือง พ.ศ.2522 ผู้ร้องจะยื่นคำร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 1382 เพื่อไม่ต้องปฏิบัติตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายดังกล่าวหาได้ไม่ ที่ศาลอุทธรณ์วินิจฉัยว่า ผู้ร้องไม่มีอำนาจร้องขอแสดงกรรมสิทธิ์ในห้องชุดนั้น ศาลฎีกาเห็นพ้องด้วย ฏีกาของผู้ร้องฟังไม่ขึ้น
อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกา ที่ 7500/2552
Could the foreigner file hostile possession case?
The petitioner, a British citizen, submitted a request that on August 27, 1988, the petitioner entered into an agreement to buy and sell unit No.1, 9th floor, condominium, area of 36.8 square meters with the seller at the price of 450,000 baht and the price has been paid in full dated on 8 September 1988, but the ownership transfer cannot be registered. Since at that time, the law does not allow aliens to own ownership. Later on March 21, 1990, the seller transferred ownership of this apartment to the other person by illegally to avoid the seller's creditors receive payment. The petitioner has occupied the apartment in peace and openly with the intention of being the owner for more than ten years. Request court have an order that the petitioner has acquired ownership in the said apartment by hostile possession The Court of First Instance and the Appeal Court dismissed the petition.
Petitioner appealed to Supreme Court said that Condominium Act B.E. 2522 allows aliens to hold ownership in the condominium units, when combined, must not exceed 49 percent of the apartment space. The petitioner does not hold ownership in the apartment more than the specified proportion and had occupied a condominium consecutively for ten years, thus obtaining ownership by taking possession of the hostile according to the Civil and Commercial Code, Section 1382, but the Supreme Court ruled that an alien may own a condominium unit by complying with the provisions of the Condominium Act, B.E. 2522, Section 19 (1) (2) or (5) consisting of Section 19 Ter (1) (2) or (5), ie ( 1) Must be an alien who is permitted to have residence in the Kingdom under the law on immigration, with showing evidence of being a person permitted to stay in the Kingdom under the law on immigration. Or (2) must be an alien who is permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion, with showing evidence of being permitted to enter the Kingdom under the law on investment promotion. Or (5) being a foreigner who brings foreign currency into the Kingdom, or withdraws money from a Thai baht account of a person who is a resident of the outside kingdom, or withdraws money from a foreign currency deposit account, with showing evidence bringing foreign currency into the Kingdom or evidence of withdrawing money from a Thai baht account of a person who is a resident of the outside kingdom, or withdrawing money from a foreign currency deposit account in an amount not less than the cost of the apartment to be purchased to the competent official. In which the competent official must examine such evidenced documents. If it is a valid document under Section 19 Ter and the ratio of ownership in the alien apartment, both the holder of ownership already and the person applying for transfer, does not exceed the rate specified in Section 19 bis, paragraph one, or in accordance with the rules. Section 19 bis paragraph two and paragraph three which is the law in force at that time The competent official will proceed to register the rights and juristic acts in relation to the apartment for the alien who is transferable and aliens who have residency in the Kingdom must comply with the Immigration Act 2522, Section 41 is subject to permission from the Commission and with the approval of the Minister. And according to paragraph two of the said section stipulates that The committee will prescribe rules on the qualifications of foreigners by taking into account income, assets, knowledge, professional competence and as a family of such aliens with a person of Thai nationality Conditions related to national security or other conditions as appropriate to be used as criteria and conditions for considering the permission of aliens to enter and take up residence in the Kingdom. Which prohibits foreigners from entering and taking up residence in the Kingdom under Section 44 if it appears that they have been sentenced by a Thai court judgment or a lawful order or a judgment of a foreign court, or Who can not make a living due to physical disability or mental distress Or have any disease as prescribed in the Ministerial Regulation It can be seen that aliens who are not permitted to have residence in the Kingdom may not apply for a transfer of ownership in the apartment. If the petitioner wishes to receive the transfer of ownership in the apartment Petitioner likes to proceed correctly under the Condominium Act 2522 and Immigration Act 2522. Petitioner will submit a petition to show ownership in the apartment under the Civil and Commercial Code, Section 1382 in order not to comply with the provisions. Of such laws can not be accused That the Court of Appeal ruled that Petitioner has no power to request ownership of the apartment. The Supreme Court agreed. The petitioner's lawsuit did not hear
Referring to the Judgment of the Supreme Court No. 7500/2552
Thank you for Google Translate from English to Thai
ความคิดเห็น
แสดงความคิดเห็น